Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement temporaire ?

Le démembrement financier

La propriété est constituée de deux éléments, la nue-propriété et l’usufruit. Le propriétaire traditionnel d’un bien possède les deux éléments. Mais il est possible de les scinder et d’octroyer chacune des parties de la propriété à deux personnes physiques ou morales différentes, c’est ce que l’on nomme démembrement. Ainsi, le nu-propriétaire possède le bien mais n’en perçoit aucun revenu et ne l’occupe pas. L’usufruitier l’occupe ou le loue, perçoit les revenus et dispose du pouvoir de décision lors des assemblées générales. Le démembrement est fixé pour une période donnée. L’usufruitier ne peut devenir propriétaire du bien à l’issue de la période de démembrement où le nu-propriétaire retrouve la totale possession du bien sans frais supplémentaires. Certaines SCPI proposent cette disposition juridique à leurs associés à la recherche d’avantages fiscaux.

Avantages du démembrement

L’investisseur qui acquiert des parts de SCPI en nu-propriété va bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’au quart du prix normal des parts. Pendant la période du démembrement, en général entre cinq et dix ans, il ne percevra aucun revenu, donc aucune taxation au titre des impôts fonciers ou de la CSG CRDS. Mais ce capital investi en nu-propriété échappe également à l’assiette d’imposition de l’ISF. A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient le propriétaire de plein droit et peut alors percevoir les loyers et bénéficier de la plus-value du bien. Dans le cadre immobilier traditionnel cette technique s’adresse principalement aux investisseurs assujettis à l’ISF alors qu’au sein d’une SCPI elle est accessible à tous étant donné que les parts de SCPI sont disponibles dès de petits montants. Ainsi l’associé qui achète des parts de la scpi en démembrement temporaire peut se constituer un capital au fur et à mesure de ses disponibilités sans augmenter son assiette d’impôt sur le revenu. Il peut ainsi par exemple acquérir des parts de SCPI en nu-propriété pendant sa période d’activité où les revenus fonciers s’ajouteraient à ses autres revenus et retrouver la pleine propriété de ses parts lors de son passage à la retraite. La valeur de ces parts sera alors augmentée a minima du montant de la réduction appliquée lors de l’achat.